A construção de condomínios residenciais horizontais — com casas e quintais — ganha força em São José com a regulamentação trazida pelo novo Plano Diretor. Agora, esse tipo de empreendimento conta com segurança jurídica e regras específicas de licenciamento urbanístico. Em 2025, a Secretaria de Urbanismo e Serviços Públicos (Susp) já recebeu 15 projetos de condomínios para análise.
Os bairros de Forquilhas, Sertão do Maruim, Forquilhinha e Potecas concentram os novos investimentos. “Cada condomínio tem, em média, 150 lotes. Isso representa cerca de 5 mil novas moradias nos próximos meses. São como pequenos bairros, e é essencial garantir que seus impactos sejam devidamente mitigados”, destaca o secretário adjunto da Susp, Michael Rosanelli.
Um dos empreendimentos em andamento terá mais de 500 lotes, divididos em dois condomínios fechados, com áreas comerciais, espaços de preservação ambiental, escola e até malha cicloviária própria. O projeto está sendo construído em um terreno de aproximadamente 50 hectares, na rua Kiliano Hames, em Forquilhas.
Licenciamento com novas regras
Com o novo marco legal, os condomínios horizontais passam a ser responsáveis pela execução completa da infraestrutura: ruas pavimentadas, redes de saneamento, iluminação pública, cabeamento de fibra óptica, além de segurança privada. Muitos projetos já incluem áreas comerciais e de lazer, oferecendo aos moradores casas prontas ou lotes para construção — sempre respeitando padrões definidos pelo próprio condomínio, como estilo arquitetônico e número de pavimentos.
Antes do novo Plano Diretor, esses empreendimentos seguiam as mesmas regras dos loteamentos comuns, o que dificultava a aprovação e o planejamento urbano adequado. Agora, o processo de licenciamento exige a análise da infraestrutura do entorno, tratamento de efluentes e compensações ambientais. Em casos de condomínios fechados, a nova legislação também veda a obstrução de vias públicas.
Para iniciar um projeto, os construtores devem solicitar uma consulta prévia de viabilidade técnica, que fornece todos os parâmetros urbanísticos aplicáveis. Os detalhes completos da nova legislação estão disponíveis na página do Plano Diretor de São José.
